+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Пример оценки стоимость земли

Пример оценки стоимость земли

Затем необходимо собрать информацию о недавних продажах сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участ ков земли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрационные карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участков может классифицироваться по однородным группам исходя из таких признаков, как: территориальное положение, возможный вариант землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами зем лепользования, которые конкурируют между собой на данной географи ческой территории. Для сравнения используется несколько проданных земельных уча стков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их чис ло повышает достоверность оценки.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Землепользование. Передача 6. Подходы и методы оценки земельных участков

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Подходы и методы к оценке рыночной стоимости земельных участков

Категории: Финансы Право. Похожие презентации:. Методы определения рыночной стоимости земельных угодий. Оценка земли в составе застроенных и незастроенных земельных участков. Определение рыночной стоимости жилого дома с земельным участком в Тульской области. Оценка рыночной стоимости загородной недвижимости.

Подходы и методы к оценке рыночной стоимости земельных участков. Нормативный метод Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ФЗ от Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля г.

N Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов, осуществляющих ведение государственного кадастра недвижимости.

В случае отсутствия кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения если результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января календарного года не утверждены в установленном порядке до 1 марта этого года в отношении этих земельных участков авансовые платежи и земельный налог не уплачиваются до их утверждения.

В случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, для целей налогообложения и для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности применяется нормативная цена земли.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. N и действующими в части, не противоречащей ЗК РФ. От кадастровой стоимости необходимо отличать рыночную стоимость земельного участка, которая устанавливается в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

Нормативный метод Выкуп земельного участка собственниками объектов капитального строительства До 01 июля г. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Земельный участок 1, га Метод предполагаемого использования Пример: исходные данные Земельный участок 1, га Вид права — собственность Категория — земли населенных пунктов Цель предоставление — размещение гостиниц и многоэтажных подземных гаражей Кадастровый номер - ???

Кадастровая стоимость — руб. ТЭП проекта Наземная площадь — руб. Подземная площадь — 50 руб. Полезная площадь: Апартаменты — кв. Основные виды затрат Метод предполагаемого использования Пример: допущения Основные виды затрат - - Предпроектные проработки Проектные и изыскательские работы Строительно-монтажные работы Подключение к магистральным электросетям выкуп мощности и техприсоединение Земельный налог Реклама и брокеридж при продаже Налоги Прочие расходы техинвентаризация, оформление и т.

Апрель — март г. Ноябрь — март г. Метод предполагаемого использования Пример: вывод Покупка земельного участка 2,2 млрд. Затраты по проекту 18,4 млрд.

Доход от продажи 27,8 млрд. Финансовый результат по проекту 7,2 млрд. Метод сравнения продаж Теория Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения спроса. Метод сравнения продаж Теория Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.

При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога например, гектар, квадратный метр , так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. В результате определения и внесения корректировок цены аналогов единицы измерения аналогов , как правило, должны быть близки друг к другу.

В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Земельный участок 4,1 га Метод сравнения продаж Пример: исходные данные Земельный участок 4,1 га Вид права — собственность Категория — земли населенных пунктов Цель предоставление — эксплуатация существующих административных и производственных зданий и сооружений Кадастровый номер - ???

Текущее состояние: - Начаты предпроектные проработки - Территория застроена зданиями производственного и административного назначения Метод сравнения продаж Пример: объекты-аналоги Метод сравнения продаж Пример: карта расположения Объектов-аналогов Метод сравнения продаж Пример 2: Описание объекта оценки Количественные и качественные характеристики объекта оценки Объект оценки представляет земельный участок площадью 53 кв.

Москва, ул. Рябиновая, вл. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для использования территории под эксплуатацию зданий и сооружений, построенных в соответствии с распоряжением МГИК от Кадастровая стоимость на Текущее использование — использование территории для эксплуатации производственно-складских и административных зданий и сооружений. Прямой выезд на МКАД с земельного участка и прилегающих территорий отсутствует.

Удаленность от МКАД по городской улично-дорожной сети составляет около км ул. Генерала Дорохова или Троекуровский проезд. Земельный участок обладает трапециевидной формой без существенного перепада высот. Территория огорожена забором преимущественно из железобетонных плит. Полярная 35В Цена предложения, руб. Москва, Горбунова, вл. Москва, Ижорский проезд, вл.

Даты объявлений в интернет-изданиях соответствуют периоду февраль-октябрь г. Цены, указанные в объявлениях соответствуют дате проведения оценки. Учитывая данные факторы, дополнительная корректировка не производилась.

В процессе переговоров покупатель может уговорить продавца снизить запрашиваемую цену, то есть торг имеет место почти всегда. Величина скидки на торг определена на основании исследования к. Поправочные коэффициенты. Нижний Новгород, Таблица 1. Все объекты аналоги, равно как и объект оценки имеют правильную форму земельного участка приближенную к прямоугольнику или трапеции, спокойный рельеф с незначительными перепадами высоты. Это связано с тем, что при увеличении площади, а, следовательно, и стоимости, земельных участков, сокращается платежеспособный спрос на них.

Размер корректировки был рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки под коммерческими объектами от размера участка.

Таким образом, поправка по данному фактору рассчитывалась на основе следующей формулы: , где КП - размер корректировки на площадь земельного участка; СОО - расчетное значение коэффициента корректировки удельной стоимости земельного участка на размер его площади для объекта оценки; СОА - расчетное значение коэффициента корректировки удельной стоимости земельного участка на размер его площади для объекта-аналога.

Право аренды и право собственности теоретически имеют различную стоимость. Наличие данных строений является основанием для заключения договора аренды. Таблица Корректировка на различие в передаваемых правах была рассчитана, как требуемый уровень доходности на первоначально инвестированный в приобретение земельного участка капитал, с учетом стоимости затрат и времени на оформление договора аренды.

Расчет ставка доходности ставки дисконтирования на инвестированный капитал приведен в п. Расчет осуществлен по формуле: Метод сравнения продаж Пример 2: Описание объектов - аналогов I - ставка доходности на инвестированный капитал ставка дисконтирования ; N - срок, необходимый для оформления прав на земельный участок max — 1 год ; Voa - стоимость земельного участка; C - затраты на оформление прав на земельный участок; P - площадь земельного участка.

Срок реализации данных мероприятий от полугода до года. Поэтому корректировка по данному фактору не производилась. Затраты на получение технических условий для подключения к магистральным инженерным коммуникациям и непосредственно подключение в первую очередь определяются проектными показателями будущей застройки. Данные сооружения имеют высокую степень износа и не представляют собой существенной коммерческой ценности. Земельный участок выставлен на продажу под производственную застройку.

Затраты на снос существующих сооружений не существенны со слов Продавца порядка ,5 млн. Поэтому дополнительная корректировка для данного Объекта-аналога не производилась.

Данные строения имеют высокую степень износа, отключены от сетей отопления, водоснабжения и канализации и не имеют самостоятельной коммерческой ценности. Наличие данных строений на земельном участке необходимо как основание для оформления договора аренды земельного участка. Затраты на снос расположенных на земельном участке улучшений площадью ,8 кв. Для дальнейших расчетов величина корректировки принята равной среднему значению 1,35 млн.

Удаленность от МКАД по городской улично-дорожной сети составляет км. Корректировка на местоположение и транспортную доступность не производилась. Условия продажи объектов-аналогов типичные, то есть продавцы не ограничены в сроках про-дажи, между покупателями и продавцами не предполагается никаких особых отношений.

Данная поправка не вводится. Скорректированная цена, руб. Метод капитализации земельной ренты Теория Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Земельная рента Абсолютная рента — плата собственнику за разрешение применить капитал к земле, уплачивается арендаторами со всех земельных участков, независимо от плодородия Монопольная рента — особая форма земельной ренты, образуется при продаже определенных видов сельскохозяйственных продуктов по монопольной цене, превышающей их стоимость Дифференциальная рента — дополнительный доход, получаемый за счет использования большей плодородности земель диф.

Дифференциальная рента возникла как результат ограниченности земли: цена производства сельскохозяйственного продукта определяется условиями производства не на средних и лучших участках, а на худших, т.

В результате образуется дополнительная прибавочная стоимость, представляющая собой разность между ценой производства на худших участках общественная цена производства и индивидуальной ценой производства на средних и лучших участках.

Оценка стоимости земельного участка: кадастровой и рыночной

Основные методические положения оценки земельных участков. Проблема определения коэффициента капитализации в рамка реализации техники выделения земельной ренты. Проблема определения рыночной стоимости земельного участка в условиях слабой обеспеченности рыночной информации. Проблема выделения дохода Предпринимателя при реализации техники выделения земельной ренты. Проблема выделения стоимости земельного участка из стоимости объекта недвижимости.

Любой земельный участок независимо от его размеров обладает той или иной стоимостью. Реальная стоимость земли может быть определена путём проведения независимой оценки.

Данные, указанные в примере, не относятся к конкретному клиенту, а лишь иллюстрируют результатирующий отчет по оценке, который должен получить клиент от независимого оценщика. Приведенные ниже расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 6 сентября года, составляет с учетом НДС : двести девяносто тысячи рублей. Обследование объекта произведено в присутствии Заказчика. Определение стоимости объекта оценки Расчет стоимости земельного участкаОпределение стоимости земельного участка методом прямых продаж в рамках сравнительного подхода Определение стоимости объекта затратным подходом Определение стоимости объекта доходным подходом VI. Общие сведения Оцениваемый объект Земельные участок, площадью кв.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков

Общие факторы, влияющие на каждый из методов, представлены такими параметрами, как наличие коммуникаций в т. Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав. Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями. Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды. Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов если они отличаются только одним параметром , определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением. Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке.

Как проводится оценка земельного участка

Пример оценки земельного участка. Метод сравнения продаж. Для определения рыночной стоимости земельных участков был использован метод сравнения продаж сравнительного подхода. Сравнительный рыночный подход к оценке земельных участков базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемых земельных участков с аналогами.

Неудивительно, что земля как вид недвижимости настолько привлекательна для инвесторов — ее ценности остаются неизменными во все времена. Ценности, но не цена — она то как раз меняется.

Рекомендуем оценочную компанию: Методики Оставить комментарий Читать комментарии. Настоящая методика предназначена для определения рыночной стоимости земельных участков для участников земельных отношений. Для целей настоящих методических рекомендаций под объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки. Земельный участок — часть поверхности земли в том числе почвенный слой , границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Отчет Оценка Права Аренды Земельного Участка Пример Отчета

На данное время существует много коммерческих контор, которые осуществляют разнообразную оценочную деятельность, но не предоставляют юридические услуги. Главным условием является наличие подобной конторы в составе саморегулируемой организации. Главным показателем в этом примере выступает участок земли и находящееся в его пределах здание кв.

Категории: Финансы Право. Похожие презентации:. Методы определения рыночной стоимости земельных угодий. Оценка земли в составе застроенных и незастроенных земельных участков. Определение рыночной стоимости жилого дома с земельным участком в Тульской области.

Ваш IP-адрес заблокирован.

.

Оценка стоимости земельного участка: кадастровой и рыночной. Главным показателем в этом примере выступает участок земли и находящееся в его.

.

Пример оценки стоимость земли

.

.

.

.

.

.

Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Агафья

    Тарас, за последний месяц евробляхерсонов стало на много на ного меньше! Быстрее бы уже ээта беда нас покинула!

  2. Сократ

    Пошли они нах. с какого перепуга за свою машину, за которую я ишачил не один год должен этим тварям платить? 9000000 автомобилей умножим на среднее 10000 грн в год, не обсерится та сраная рада?????????????их всех на висилицу????

  3. Юлий

    Дело в том что по пречине потери работ (у меня их было несколько, осталась лишь одна не смог более выплачивать кредит, хотел попросить реструктуризацию, но мне сказали прямо такой функции у нас нет. Ну и благополучно забил раз не идут мне навстречу.

© 2018-2019 speedrail.ru